Практика

Практика портфельных инвестиций во многом характерна для английского офиса компании «Lemestia developers Ltd».Подход англичан в вопросах приобретения недвижимости очень близок, по сути, к работе на фондовой бирже. Те же голубые фишки, динамика роста, те же оценки рисков (валютных, кредитных, изменения процентных ставок).Портфель во многих случаях позволяет диверсифицировать несистематические риски, характерные для различных типов недвижимости и различных региональных рынков. Традиционно в этом направлении специалистам компании чаще приходилось общаться именно с англичанами, немцами и швейцарцами. Русский покупатель рассматривал вопрос приобретения недвижимости за рубежом чаще с целью эмиграции, обучения детей, отдыха на своей «зарубежной» даче. Последнее время наметилась определенная тенденция – изменились подход, отношение к недвижимости как к инструменту финансовых инвестиций. Изменился также и портрет покупателя.

В Московское представительство компании «Lemestia developers Ltd», к примеру, недавно обратился топ-менеджер крупного российского промышленного холдинга за консультациями по вопросам инвестирования, законодательно- правовым аспектам оформления недвижимости в собственность, возможности последующего реинвестирования и получения текущего рентного дохода. Инвестора прежде всего интересовал рынок недвижимости на море. Он считал данное направление наименее зависящим от экономических факторов региона в целом, бурно развивающимся, имеющим доходность выше средних региональных показателей, привлекательным для прямого использования – возможность провести отпуск не в отеле, а в собственном доме на побережье играла также немаловажное значение.

Консультант компании «Lemestia developers Ltd» предложил в данном случае обратить внимание на рынок кипрской недвижимости. Данный территориальный сегмент полностью соответствовал первичным ожиданиям инвестора. За последние три года цены выросли в два с лишним раза, а темп роста стоимости недвижимости на Кипре за последние 8 месяце составил порядка 20%, в первую очередь это связано со вступлением Кипра в Евросоюз. Его предположения относительно финансовой привлекательности недвижимости на побережье тоже оправданы. По мнению специалистов аналитического центра Buy Sell стоимость недвижимости на побережье на 35% по Лимассолу и 28%- Пафосу выше средней стоимости жилья на Кипре. К примеру, для Никосии –столицы Кипра – этот показатель составляет всего 5%,для северо-восточных территорий – -29%

(Фамагуста), для городов без синего флага - -17% (Ларнака, город находится на побережье ,но синий флаг снят из-за нефтеперегонного завода).

Чтобы принять решение об инвестировании помимо месторасположения и возможности реинвестирования с клиентом детально были обсуждены такие факторы как ликвидность выбранного объекта, стабильность налогового законодательства выбранной страны, лояльность по отношению к иностранцам, условия и ставки предоставления кредита, физический износ дома, соответствие архитектурного плана дома законодательным нормам. Компания-застройщик обязана предоставить архитектурно-разрешительную документацию на объект, соответственно покупатель вправе потребовать детального ознакомления с ней, получить дополнительную консультацию у архитектора и юриста по проекту. В рассматриваемом нами случае ситуация обстоит следующим образом: юридическая система Кипра основана на Британской модели и гарантирует соблюдение прав покупателя и конфиденциальность всех операций с недвижимостью на нескольких уровнях. Иностранные граждане имеют право приобрести на Кипре дом, квартиру, земельный участок размером до 2 донумов ( 1 донум=1338 кв.м).

Недвижимость на Кипре продается на основе безусловного права собственности. С покупателем подписывается контракт и по факту оплаты по нему 30% стоимости недвижимости, контракт регистрируется в Департаменте земельных угодий. С этого момента клиент может рассчитывать на предоставление кредита (4% годовых в долларах США сроком до 15 лет) и подавать документы на ВНЖ. ( К примеру, факт приобретения недвижимости в Испании еще не является веским основанием для предоставления вида на жительство и свободного посещения этой страны). После подписания договора, иностранный покупатель проходит процедуру утверждения покупки объекта недвижимости. Эта процедура гарантирует право собственности покупателя до момента оформления правовых титулов и передачи собственности на имя покупателя. Собственно с этого момента, возможно проведение вторичных операций с недвижимостью, как то сдача в аренду, перепродажа.

Консультант компании «Lemestia developers Ltd» также подробно остановился на расходах, возникающих при приобретении объектов недвижимости, юридических расходах, пошлине на передачу прав собственности, а также последующих текущих расходах на содержание выбранного им дома.

Инвестор остановил свой выбор на небольшом коттедже (площадь коттеджа 20 кв.м., 4 спальни), выполненном в стиле хай-тек, с внутренней отделкой класса де-люкс (недвижимость на Кипре сдается обязательно с внутренней отделкой и строенной мебелью) в 250 метрах от моря, в районе между центром Лимассоле и его туристической зоной. Месторасположение сочетает экологические показатели с бытовыми характеристиками окружения. Рядом яхт-клуб, теннисная школа, пляж, платановый парк.

После прохождения процедуры регистрации, клиент с представителем компании на Кипре оговорил, на каких условиях он может сдавать приобретенную им виллу в аренду (рентная плата за месяц по недвижимости такого класса составляет порядка 3000 евро).

Таков частный случай. Недвижимость обеспечивает более устойчивый доход, и, как правило, имеет определенную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов. Инвестируя в недвижимость, следует помнить, что рыночная стоимость недвижимости возрастает по мере роста инфляции и уменьшается в периоды ее снижения. Нормальным считается доход, превышающий затраты на эксплуатацию недвижимости.